La monetización previsional de la vivienda


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El 75% de los españoles tiene vivienda en propiedad. Un activo que se convierte en una hucha para  afrontar la jubilación. En el capítulo 7 de nuestro libro “Un país para mayores”, José Antonio Herce y José Antonio Puertas, socios fundadores de LoRIS (Longevity & Retirement Income Solutions) abordan en profundidad de este concepto. 

¿Es la vivienda en propiedad una solución de ahorro que puede garantizar nuestra estabilidad una vez nos hayamos jubilado? La tasa de ahorro de los españoles es una de las más bajas de la Unión Europea, lo que implica encontrar en la inversión inmobiliaria una garantía de suficiencia económica durante la jubilación.

Contexto

El valor del parque de viviendas existente en España equivale a 3,5 veces el PIB, similar al valor de los derechos devengados por los actuales pensionistas y afiliados de la Seguridad Social, según las estimaciones actuariales más recientes.

Más allá de la inmediata asimilación entre estas dos cifras, cabe preguntarse si tamaña riqueza no podría servir adecuadamente al bienestar financiero de sus propietarios en su fase vital tras la jubilación, mediante la provisión de soluciones que permitiesen generar complementos de renta o servicios a sus pensiones.

Las soluciones existen, pero los mercados en las que encontrarlas a un coste asequible, algo necesario para popularizar el uso previsional de la vivienda, son muy incipientes y necesitan desarrollos adicionales tanto en el lado de la oferta, la demanda y la regulación de los productos.

La inmensa mayoría de los hogares españoles encabezados por personas de 65 o más años poseen la vivienda en la que residen y alguna más. Viviendas que están íntegramente pagadas también en su mayoría. La vivienda es el activo más presente en las carteras de activos de los hogares españoles. Si se generalizasen los complementos de rentas de jubilación extraídos de las soluciones aludidas, el mercado de la vivienda registraría un saludable cambio estructural.

La monetización del activo inmobiliario no exigiría la construcción de viviendas, todo lo contrario. Esta actividad dejaría de drenar recursos necesarios para la financiación del crecimiento de los sectores productivos del futuro. El parque de viviendas en alquiler aumentaría considerablemente, provocando la deseable inversión de la relación entre el alquiler y la cuota hipotecaria típicos en el sentido de hacer al primero sensiblemente inferior a la segunda.

Lo más importante es que la extensión del mercado de soluciones previsionales basadas en la monetización del activo inmobiliario generalizaría los complementos de pensiones con más rapidez que la igualmente deseable extensión de la Previsión Social Complementaria. Es más, este último desarrollo se vería favorecido por una solución que beneficiaría fundamentalmente a las cohortes más cercanas a su jubilación, que no tienen margen para constituir soluciones complementarias convencionales, y daría margen para el ahorro previsional a las cohortes más jóvenes, que disfrutarían de un acceso más amplio y más barato a la vivienda en alquiler.

Productos básicos para la monetización previsional de la vivienda

El capítulo analiza cada uno de los productos para monetizar la vivienda y señala sus ventajas e inconvenientes.

Venta del pleno dominio

Ventajas

  • Genera un fondo líquido de manera instantánea.
  • Exenta de impuesto de plusvalías hasta un tope si se destina el producto a la adquisición de una renta vitalicia.
  • Marco regulatorio definido y simple.

Inconvenientes

  • Pérdida de la vivienda y de sus servicios residenciales asociados.
  • Costes de transacción elevados propios de las compraventas inmobiliarias (excepto impuesto de plusvalías).

Venta de la nuda propiedad y usufructo vitalicio

Ventajas

  • Preserva el disfrute de los servicios residenciales de la vivienda.
  • Genera un fondo líquido que puede usarse para adquirir una renta vitalicia o servicios asistenciales.
  • Marco regulatorio definido y simple.

Inconvenientes

  • Pérdida de la vivienda.
  • Rigidez de la solución residencial.
  • Estimación del valor del usufructo.
  • Riesgo de longevidad con costes para vendedor y comprador.
  • Fiscalidad poco favorable.

Alquiler directo

Ventajas

  • Preserva la vivienda.
  • Genera una renta líquida mensual.
  • Marco regulatorio definido y simple.

Inconvenientes

  • Pérdida del usufructo.
  • Puede haber costes de transacción ocasionales.
  • Gestión directa por parte del propietario.
  • Costes de mantenimiento del inmueble.
  • Riesgo de impagos.
  • Fiscalidad poco favorable.

Cesión a terceros del derecho de alquiler

Ventajas

  • Preserva la vivienda.
  • Genera una renta líquida mensual.
  • Libera al propietario de la gestión directa.
  • Permite pasar a una solución residencial alternativa en caso de dependencia.
  • Marco regulatorio definido y simple.

Inconvenientes

  • Gestión costosa por la integración de los servicios inmobiliarios, los residenciales y los cuidados.
  • Puede extender el periodo de cesión del alquiler más allá del fallecimiento del titular si han intervenido préstamos regulares en la fase previa.
  • Riesgo de longevidad.
  • Fiscalidad poco favorable.

Hipoteca inversa

Ventajas

  • Preserva la vivienda en vida del beneficiario.
  • Genera flujos de renta regulares y vitalicios.

Inconvenientes

  • Obligación de reembolso para los herederos que puede extenderse a toda la garantía hipotecaria en caso de ejecución.
  • Elevados costes financieros y de transacción.
  • Marco regulatorio mal definido.
  • Fiscalidad poco favorable.
  • Riesgo reputacional.

Descárgate el capítulo o el libro completo y profundiza sobre esta alternativa de ahorro para la jubilación y escucha el podcast con uno de los autores.

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