¿En qué consiste la “monetización” previsional de un inmueble?


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José Antonio Herce, socio fundador de LoRIS y miembro del Foro de Expertos del Instituto Santalucía, y José A. Puertas, socio fundador de LoRIS, analizan la naturaleza, operación y función social de la monetización de la vivienda para lograr una jubilación más digna.

En qué consiste la monetización previsional de un inmueble

El reto de las pensiones de jubilación

Todas las sociedades afrontan problemas de sostenibilidad y suficiencia de las prestaciones de sus sistemas de pensiones. Cada sistema de pensiones es diferente y suele resultar de la combinación de pensiones públicas y pensiones complementarias de empresa o individuales.

En muchos países, la Seguridad Social proporciona las pensiones más extendidas y que en mayor medida reemplazan a los salarios perdidos tras la jubilación. Con todo, abundan los países y los casos de numerosos trabajadores que, por diversas causas, se jubilan con pensiones de la Seguridad Social sensiblemente más reducidas que los salarios que obtenían mientras trabajaban. En muchos casos, los trabajadores han participado en esquemas de pensiones complementarias que, llegado el momento de la jubilación, sumadas a las pensiones de la Seguridad Social, logran la suficiencia del conjunto.

En España, la Previsión Social Complementaria está poco extendida. La población activa alcanza los 22 millones de trabajadores, de los cuales un 16% está en situación de desempleo. La Seguridad Social tiene 19 millones de afiliados (de los cuales 3,3 millones son autónomos) y casi 9 millones de pensionistas por todas las contingencias (más de 5 millones son pensionistas de jubilación).

El sistema de pensiones de empresa cuenta con casi 2 millones de partícipes (trabajadores asalariados), un 6,3% del total del asalariado, mientras que el sistema individual cuenta con 7,5 millones de cuentas de partícipes (hay muchos partícipes que tienen más de una cuenta). Del total de trabajadores autónomos, algo menos de la mitad tiene planes individuales. Muchos trabajadores (asalariados y autónomos) tienen también seguros de rentas de jubilación. Pero, en general, la Previsión Social Complementaria presenta una cobertura muy reducida en España y las prestaciones que proporciona a los trabajadores son modestas.

En su conjunto, dado el nivel de las pensiones públicas, y la reducida extensión, amén de su escasa cuantía, de las pensiones complementarias, muchos jubilados, especialmente aquejados de prestaciones insuficientes o de condiciones de salud que requieren el ingreso en una residencia o la atención permanente de cuidadores a domicilio, vuelven su mirada a la posibilidad de obtener complementos de rentas de jubilación a partir del valor de sus viviendas. Téngase en cuenta que más del 80% de los hogares constituidos por personas mayores de 65 años viven en viviendas, generalmente, sin cargas hipotecarias.

La vivienda como activo previsional

La vivienda es una forma de ahorro. Tan popular en España que la mitad de los hogares encabezados por personas de menos de 45 años poseen una o más viviendas. Esta tasa de propiedad se dispara como se ha comentado vertiginosamente con la edad del sustentador principal hasta pasar del 80% después de los 65 años. El ahorro no escasea en España, porque la parte de principal de la cuota hipotecaria que pagan religiosamente millones de hogares españoles es ahorro en forma de ladrillos y cemento. Escasea el ahorro financiero, especialmente el que se expresa en participación accionarial en el capital de los sectores productivos de la economía.

Lo que sucede con el ahorro inmobiliario es que no es un ahorro previsional, es decir, con vistas a la jubilación. Buena parte del ahorro financiero tampoco es previsional, desde luego en España. Hay países en los que el ahorro previsional alcanza dos veces el PIB (Países Bajos), mientras que en España apenas supera el 10% del PIB el del sistema de Planes y Fondos de Pensiones y otro 15% el que instrumentan los productos asegurados.

La transformación de un fondo de ahorro inmobiliario (que, en España, en su totalidad representa cuatro veces el valor del PIB) personal o familiar en un flujo (añadamos vitalicio) de rentas complementarias de jubilación implica una conjunción de elementos, condiciones y condicionantes más compleja que la de cualquier operación previsional consistente en la transformación de una prima monetaria periódica o única, pagada antes de la jubilación en un flujo de rentas después de esta. En el último caso, basta con realizar el cómputo del principal y sus intereses acumulados en el tiempo y estimar, dada una esperanza de vida, dicho flujo de rentas mediante procedimientos actuariales bien establecidos. Tampoco son estas operaciones triviales, pero sí son estándar. Cuando se desea utilizar la vivienda como fuente de las rentas complementarias de jubilación que podamos necesitar, las cosas se vuelven algo más complejas, pero lo cierto es que si en España existe un activo suficientemente importante como para que se puedan afrontar los problemas de suficiencia de las rentas de jubilación por parte del grueso de la población, ese activo es el activo inmobiliario.

La monetización como una solución de impacto social

La “monetización” previsional del activo inmobiliario es, justamente, el proceso que permite de manera efectiva y eficiente (al menor coste) extraer valor de un activo inmobiliario para transformar ese valor en flujos de renta y/o servicios (residenciales, cuidados) temporales o vitalicios durante la jubilación. Los términos “monetización” y “previsional” suelen ir de la mano en una concepción amplia del proceso de monetización.

Pueden visualizarse inmediatamente dos extremos casi puros de la amplia gama de productos previsionales que se derivan de una operación de monetización previsional: (i) la venta del pleno dominio de una vivienda para la adquisición de una renta vitalicia instantánea pura (sin contraseguro ni reversión) y (ii) el alquiler de una vivienda para financiar, junto a la pensión, la estancia en una residencia de mayores. El cuadro siguiente muestra las características de estas dos variantes extremas y las intermedias que caben entre ellas.

Operación de monetizaciónProducto previsional objetivoGrado de complejidad de la operaciónOtras características de la operación
Venta del pleno dominio de la vivienda en una operación ordinaria de compraventa inmobiliaria  Adquisición de una Renta Vitalicia instantánea pura, sin reversión (al conyuge superstite) ni contraseguro (rescate)Operación sencilla, compraventa ordinaria y adquisición de un producto previsional estándar (pero complejo). El activo inmobiliario se extingue en el actoEl titular se desprende de su activo a cambio de su pleno valor de mercado con el que inmediatamente adquiere una Renta Vitalicia.
Toda la gama de productos intermedios entre el anterior y el siguientePueden adquirirse, capitales instantáneos, rentas o préstamos temporales o vitalicias  así como servicios (residencias, cuidados) temporales o vitalicios o empaquetamientos de rentas y serviciosOeraciones de complejidad variable según requieran más o menos eslabones en el proceso de extracción del valor del activo inmobiliario (gestión inmobiliaria, aseguramiento, seguimiento permanente del activo y el cliente, etc.)El titular puede o no desprenderse de la totalidad o solamente la nuda propiedad del inmueble. Puede elegir seguir viviendo o no en su vivienda. Puede adquirir además un préstamo complementario o no a un alquiler y servicios residenciales o cuidados
Cesión del derecho de alquiler (alquiler garantizado o asegurado)El titular de la vivienda recibe el producto del alquiler (neto de costes de gestión) y lo aplica al pago de una plaza residencial con o sin cuidados de larga duraciónSe requiere capacidad de gestión del alquiler, seguros de responsabilidad del inquilino, garantáis para el alquiler, gestión inmobiliaria continua y provisión vitalicia de plaza residencial y cuidadosEl titular no se desprende del inmueble, pero puede requerirse la instrumentación de un préstamo complementario vitalicio y los herederos deben asegurar la cesión del alquiler por el tiempo necesario para el reembolso de dicho préstamo

Las características más sobresalientes de la casuística recién descrita son:

  • La monetización es un proceso que puede adoptar muchas variantes. No es necesario desprenderse la de propiedad plena de una vivienda, esta o el derecho a alquilarla pueden ponerse directamente en el mercado, pero también usarse como garantías de préstamos complementarios.
  • Mucho más allá de una operación inmobiliaria básica, cuyos referentes cotidianos son la compraventa, el alquiler o la “rehipoteca”, la monetización es un concepto que representa un proceso integral de aplicación del valor de un activo a las necesidades de sus propietarios a lo largo de su jubilación o, especialmente, en los años más complicados de este periodo vital.
  • Las personas “ricas” de patrimonio, pero “pobres” de renta, son los beneficiarios naturales de este tipo de operaciones, que, en este sentido, adquieren una clara dimensión social o de impacto.

La visión que se ha establecido en el mercado de la monetización, de que los inmuebles sobre los que se monten estas operaciones deben ser de alto valor y estar bien localizados (premium), es antitética con la función social que este mercado debería de cumplir, visto el reto previsional de las clases medias, y, quizá ahí, radica una de las explicaciones más contundentes de por qué este mercado no acaba de despegar. Quienes poseen inmuebles de valor premium poseen también otros activos y, seguramente, no necesitan complementos de rentas de jubilación. Esta selección de activos “monetizables” restringe fuertemente el mercado, haciéndolo, además, poco competitivo y, a la postre, más caro. Lo que refuerza la pescadilla que se muerde la cola que observamos en la actualidad y la razón de por qué este mercado no termina de despegar.

El lema de hoy debería ser: ningún trabajador español sin un complemento de renta de jubilación digno. Durante décadas, la posesión de la vivienda en la que se habita ha sido el sueño y el milagro de las clases medias y populares españolas. Hoy, el mejor servicio que muchas de esas viviendas adquiridas con enormes esfuerzos por parte de sus propietarios pueden prestarles es rendir todo su valor en la etapa de la vida en la que las consecuencias de la limitación de recursos pueden ser más graves.

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